כיצד לבצע סינון שוכרים לפני מסירת המפתחות

בפגישה הראשונה, כל מועמד נראה כמו שוכר למופת. הם מגיעים בזמן, מחמיאים לדירה ומבטיחים לשמור עליה כאילו הייתה שלהם. חלקם אכן יעשו זאת. האתגר של בעל הנכס הוא לזהות מראש מי יעמוד במילתו – לפני החתימה על החוזה, ולא שישה חודשים לאחר מכן.

סינון שוכרים אינו נובע מחשדנות, אלא מהצורך להחליף רושם ראשוני בעובדות מוצקות. מניסיונו של ראובן יעקב, עובדות אלו מושגות באמצעות מספר בדיקות בסיסיות שרוב בעלי הדירות נוטים לפסוח עליהן.

מדוע המשכיר הקודם הוא החשוב מכולם

רושם ראשוני מציג רק את האופן שבו האדם מציג את עצמו. לעומת זאת, בעל הדירה הקודם יכול לספר כיצד הוא התנהל בפועל: האם שכר הדירה שולם במועד, באיזה מצב הושארה הדירה וכיצד נפתרו בעיות שצצו.

שוחחו עם שלושה ממליצים לפחות, וזכרו כי מועמדים בוחרים מטבע הדברים באנשים שצפויים להמליץ עליהם בחום. משום כך, השאלות שתשאלו חשובות יותר מהשמות שיימסרו. במקום לשאול באופן כללי האם השוכר היה טוב, שאלו שאלות ממוקדות: האם חלו אי-פעם עיכובים בתשלום שכר הדירה? האם נמסרה הודעה מוקדמת כנדרש לפני העזיבה? האם הייתם משכירים לו שוב?

שמרו על מיקוד השיחה בנושא השכירות עצמה: היסטוריית תשלומים, אופן התקשורת, שמירה על תקינות הדירה והאופן שבו הסתיימה תקופת השכירות. תעדו את התשובות בצורה מסודרת כדי שתוכלו לשקול אותן לצד יתר נתוני המועמדות.

האם ביכולתו של השוכר לעמוד בתשלום שכר הדירה?

ודאו האם המועמד אכן יכול לעמוד בתשלום שכר הדירה באופן סביר. בקשו אסמכתאות רלוונטיות להכנסות או למקורות כספיים זמינים, הסבירו מדוע המידע נחוץ ושמרו על סודיותו. תלושי שכר, מכתב מעסיק או חלופות מתאימות יכולים לסייע – במיוחד עבור עולים חדשים שהסדרי ההכנסה שלהם עדיין עשויים להשתנות. יש לבחון את התמונה הפיננסית הכוללת, במקום להתייחס ליחס הכנסה מסוים כאל כלל מחייב.

העניין מורכב אף יותר בקרב עולים חדשים, שלעתים קרובות אינם מכירים עדיין אנשים בארץ. חלקם יטענו בהיגיון כי לא היו ערבים לחוזה של אדם זר, ולכן אינם יכולים לבקש מאחרים לערוב עבורם. בשלב זה, על בעל הנכס לקבל החלטה לגבי רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו.

מתי כדאי לשקול ביטוח להבטחת שכר דירה

קיימת דרך ביניים. חברות ישראליות מסוימות משמשות כערבות עבור שוכרים שאין ברשותם ערב, ומבטחים מסוימים מציעים ביטוח שכר דירה המחליף את הצורך בערב אישי, בתמורה לפרמיה המשולמת על ידי השוכר (Easy Aliyah). ערבות בנקאית מהווה חלופה נוספת. יש לשים לב להיבט משפטי חשוב: ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר, לרבות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, נכללת במגבלת הביטחונות הקבועה בחוק שכירות הוגנת (כל-זכות).

עבור בעל נכס המבקש שקט נפשי, במיוחד מול שוכר שאין לו ערב מקומי, אפשרויות אלו עשויות להוות פתרון הולם. מומלץ לקבל את תנאי השירות בכתב, כדי לדעת בדיוק מה כולל הכיסוי.

האם הדירה מתאימה לצורכי השוכר?

מעבר לשיקולים הפיננסיים, יש לבדוק האם קיים חיבור מעשי בין השוכר לנכס, תוך שימוש בקריטריונים אובייקטיביים החלים על כל מועמד באופן שווה:

• מספר הדיירים המותר בדירה
• חיות מחמד, והאם תקנון הבניין מאפשר זאת
• שיקולי רעש, במיוחד במבנים ישנים או בצפיפות בנייה גבוהה
• כללי הבניין המקובלים

אי-התאמות בתחומים אלה נראות לעתים נדירות כעניין מהותי בעת החתימה, אך הן נוטות לצוף מול השכנים חודשים ספורים לאחר מכן.

פיקדונות ומבנה התשלומים

ראובן נוהג לקבוע פיקדון כספי בסכום של חודש עד חודשיים שכר דירה, בהתאם לנכס ולחוזה. בחוזי שכירות למגורים הכפופים למגבלה הקבועה בחוק, השווי המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר — כגון פיקדון במזומן וערבות בנקאית — אינו יכול לעלות על הנמוך מבין שכר דירה של שלושה חודשים או שליש מסך דמי השכירות לתקופה כולה. המגבלה אינה חלה באותו אופן על כל סוג ערובה או על כל עסקת שכירות. המדריך לבטוחות של כל-זכות מפרט את התנאים. החוק מחייב להשיב את היתרה, בצירוף הפירות שצברה, בתוך 60 ימים ממועד החזרת הדירה או עם פירעון חובותיו הרלוונטיים של השוכר, לפי המאוחר מביניהם.

עבור תשלום שכר הדירה החודשי, הוראת קבע עשויה לפשט את הגבייה. אם מוחזקים בנוסף שיקים דחויים כגיבוי, יש לעגן את ההסדר בכתב כדי להבטיח ששכר הדירה לא ייגבה פעמיים. סכמו מראש מתי השיקים יוחזרו או יבוטלו, וכיצד יטופל מקרה של אי-תשלום. בנק ישראל מפרט כיצד שיקים חוזרים עלולים להוביל להגבלת חשבון, בכפוף לתנאי החוק ולסייגיו.

הקפדה על עריכת חוזה שכירות מדויק

לסיום, מומלץ לוודא שעורך דין ישראלי בודק את חוזה השכירות. ודאו שכל הצדדים מבינים היטב את תנאי האופציה להארכה, דמי השכירות העתידיים, חלוקת האחריות ומנגנוני ההגנה של בעל הנכס. כאשר החוזה מעניק לשוכר ברירה (אופציה) להארכת התקופה, החוק קובע כי עליו למסור הודעה על כך לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה; כאשר הברירה נתונה למשכיר, פרק הזמן המקביל הוא 90 ימים, ותנאי ההארכה חייבים להיקבע מראש. מומלץ שעורך הדין יבדוק איזה הסדר חל על החוזה שלכם. רוב המחלוקות מתחילות בסעיף שאחד הצדדים לא קרא בעיון.

מקורות וקריאה נוספת

• מדריך לחשבונות מוגבלים, בנק ישראל
• הגבלת הערובות שמשכיר דירה רשאי לדרוש, כל-זכות
• שכירת דירה בישראל, נפש בנפש
• שכירת דירה ללא ערבים בישראל, Easy Aliyah
• חוק שכירות הוגנת והשכרת נכס בישראל, משרד עורכי דין אוהד שפק
• תכנים נוספים בנושא בבלוג זה: מה באמת אמור לעשות מנהל נכסים מקצועי?

תנו לצוות של ראובן לנהל את תהליך הסינון

הצוות של ראובן יעקב מנהל את תהליך השכירות המלא עבור בעלי נכסים בבית שמש – החל מבדיקת ממליצים ואימות יכולת תשלום ועד להסדרת התשלומים וחוזה השכירות. אם אתם מעדיפים למסור את המפתחות בביטחון מלא, צרו קשר עם ראובן יעקב או חייגו למספר 052-561-0702.