בעלות על נכס להשכרה בישראל מחו”ל: מה עלול להשתבש?

עבור משפחות רבות בחו”ל, דירה בבית שמש היא השקעה, דריסת רגל ותוכנית לעתיד בעת ובעונה אחת. השכרתה בינתיים היא צעד הגיוני. ניהולה מיבשת אחרת הוא השלב שבו התוכנית הופכת למורכבת.

אל מול אזור זמן שונה, שפה אחרת והיעדר נוכחות בשטח, גם בעלים מאורגן היטב עלול לגלות שבעיה שגרתית הופכת להוצאה יקרה. כפי שראובן יעקב מגדיר זאת, ללא הסיוע המקומי הנכון, זה יכול להפוך במהירות למתכון לאסון.

מה קורה כשמשהו נשבר ב-2 לפנות בוקר?

קחו דוגמה נפוצה. בדוד השמש מתפתחת נזילה חמורה. חימום מים סולארי נפוץ בבנייני מגורים בישראל, ותקלה בו עלולה להשפיע על יותר מאספקת המים החמים. מים עלולים להתפשט לדירה, לבניין ולשכנים מלמטה. הצורך המיידי הוא לעצור את הנזק ולהזמין איש מקצוע מוסמך; האחריות לתיקון תלויה בגורם לתקלה ובכללי השכירות החלים.

עכשיו דמיינו את הבעלים ישן באזור זמן אחר. השוכר מתקשר ואין מענה. הוא שולח הודעה ומחכה. בינתיים, המים ממשיכים לזרום.

המחיר של שוכר מבוהל

זהו השלב שבו מצב חירום הופך להוצאה יקרה. שוכר שאינו מצליח להשיג אף אחד יעשה את הדבר הסביר: יתקשר לאיש המקצוע הראשון שימצא. זהו לעיתים רחוקות איש המקצוע המשתלם ביותר.

למעשה, חוק שכירות הוגנת בישראל מאפשר לשוכר הנתקל בליקוי דחוף מכדי להמתין, להזמין את התיקון בעצמו ולאחר מכן לדרוש החזר על עלויות סבירות (משרד עורכי דין אוהד שפק). בפועל, הבעלים משלם בכל מקרה. השאלה היחידה היא האם העבודה אורגנה על ידי מישהו שמכיר את בעלי המקצוע המקומיים ומחיריהם, או על ידי מישהו שנמצא בפאניקה.

ומעבר לחשבון, השוכרים זוכרים מי השאיר אותם עומדים בתוך מים. בעיות שאינן מטופלות הן אחת הדרכים המהירות ביותר לאבד שוכר טוב.

סכמו על שרשרת תקשורת ברורה לפני שמגיעה שיחה דחופה. השוכר צריך להכיר את איש הקשר המקומי, המנהל צריך לדעת מהי סמכות ההוצאה שלו, והבעלים צריך לקבל תיעוד של העבודה והעלות.

החבות הנסתרת: ארנונה וחשבונות

חלק מהבעיות היקרות ביותר כלל אינן קשורות לנזילה.

כאשר שוכר נכנס לדירה, בדקו מי צריך להיות רשום בחשבון הארנונה ובכל אחד מחשבונות השירות (חשמל, מים וכו’), לאחר מכן השלימו את העברת הבעלות הנדרשת ושמרו את האישור. חוזה השכירות, תקופת השכירות וכללי הספק יכולים להשפיע על התהליך. אל תניחו שהחשבון השתנה פשוט כי השוכר קיבל חזקה על הנכס. מדריך הארנונה של נפש בנפש הוא נקודת פתיחה מועילה עבור החשבון העירוני.

זוהי משימה מנהלתית פשוטה. זוהי גם בדיוק מסוג המשימות שנופלות בין הכיסאות כשהבעלים נמצא בחו”ל ומניח שמישהו אחר טיפל בכך.

שכנים, הבניין וועד הבית

דירה היא חלק מבניין, ובניין הוא קהילה. תיקונים משותפים, סכסוכים, דמי ועד בית והחלטות לגבי שטחים משותפים מערבים את ועד הבית. בדקו את התשלום החודשי הנוכחי, עבודות גדולות מתוכננות והאם הוצאה מוצעת חלה על הבעלים או על השוכר. לגבי החלטות על חברות ניהול או שינויים מהותיים, בקשו מנציגכם לבדוק את מסמכי הבניין ואת דרישות האישור הרלוונטיות.

בעלים בחו”ל אינו יכול להשתתף בקלות באותן פגישות או לעקוב אחר מה שהוחלט. מנהל מקומי יכול לייצג אתכם, להעלות את החששות שלכם ולוודא שהחלטות המשפיעות על הנכס שלכם לא מתקבלות בלעדיכם.

מה מנהל מקומי צריך לבצע עבורכם

עבור בעלים בחו”ל, נציג מקומי אמין הופך את המשימות השגרתיות ומצבי החירום לקלים יותר לטיפול. קבלו הצעת ניהול בכתב המפרטת את השירותים, העמלות, הטיפול במע”מ, סמכות ההוצאה ותהליך הדיווח. לכל הפחות, חברת ניהול נכסים טובה צריכה לכסות:

• מענה למצבי חירום, עם אנשי מקצוע מהימנים הזמינים בהתראה קצרה
• תחזוקה שוטפת ותיקונים, המאושרים על פי תהליך מוסכם
• העברת ארנונה וחשבונות על שם השוכר, ואישור שהדבר בוצע
• גביית שכר דירה ותקשורת מול השוכר
• נושאי שכנים וייצוג בישיבות ועד בית

המטרה אינה להוציא אתכם מתהליך קבלת ההחלטות. המטרה היא לוודא שמישהו נמצא שם כשההחלטה אינה יכולה לחכות לבוקר שלכם.

מקורות וקריאה נוספת

• ארנונה (הנחה במס עירוני), נפש בנפש
• ועד בית: תחזוקה וניהול מבנים בישראל, Buyitinisrael
• השכרת נכס בישראל, משרד עורכי דין אוהד שפק
• תיקון ליקויים בדירה מושכרת, כל זכות
• נושאים קשורים בבלוג זה: מה מנהל נכסים טוב באמת צריך לעשות? ו-כיצד לסנן שוכר לפני מסירת המפתחות

נהלו את הנכס שלכם בבית שמש עם צוות מקומי

הצוות של ראובן יעקב מנהל נכסים עבור בעלים המתגוררים בחו”ל, ומטפל בהכל – מתיקוני חירום ועד ניירת עירונית, כדי שההשקעה שלכם תהיה מוגנת בזמן שאתם רחוקים. כדי לגלות איך זה עובד, צרו קשר עם ראובן יעקב או התקשרו ל-052-561-0702.